Immoblienrecht von Michael Wieseler

Immobilien ohne Tücken (VI)

Grundbuch und notarielle Urkunde (Escritura pública)

Schutz des Eigentums an Liegenschaften

Wer Eigentum an einer Liegenschaft erwirbt, um das Recht an ihr ohne weitere als die im Gesetz festgelegten Einschränkungen zu genießen und über sie zu verfügen (Art. 348 des Código Civil: CC), mit ihr nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen.(parallel § 903 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches: BGB), soll nach dem Willen des Gesetzgebers gegen Dritte in seinem Recht geschützt sein (Art. 349 CC). Diesem Schutz dient - in Deutschland wie in Spanien - das Grundbuch (registro de la propiedad), das (wie bereits erwähnt) als öffentlicher Beweis für die Eigentumsverhältnisse an einer Liegenschaft angesehen wird (Art. 38 der Ley Hipotecaria: LH; parallel § 892 BGB) - auch wenn in Spanien das Grundbuch in nicht wenigen Fällen keineswegs die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse widerspiegelt, die außerhalb des registro de la propiedad zustandegekommen sein mögen, ohne aber eingetragen worden zu sein.

Wie in Deutschland ist in Spanien der Grundbuch-Eigentümer gegen Ansprüche Dritter geschützt, sofern er in gutem Glauben (buena fé) an die stets zunächst vorauszusetzende eigentumsrechtliche Richtigkeit des Grundbuches erworben hat. Ein gutgläubiger Erwerb ist anzunehmen, solange der Erwerber von einem Veräußerer erworben hat, der selbst als Eigentümer im registro eingetragen war und insofern berechtigt verfügen konnte. Nur ein solcher Veräußerer kann die Umschreibung des Eigentums auf einen Erwerber bewilligen (Nachfolge-Prinzip: Tracto sucesivo, Art. 20 LH) und ihm so den vollen Eigentumsschutz vermitteln. Wer also vom Buch-Eigentümer erwirbt und danach selbst eingetragen wird, ist in seinem Erwerb gegen Dritte geschützt, auch wenn außerhalb des Grundbuches ein anderweitiger Eigentumswechsel stattgefunden haben sollte.

Zum Beispiel: D. veräußert eine Liegenschaft an K. Durch Einigung und Übergabe kommt der Eigentumswechsel zustande. D. ist zum Zeitpunkt der Veräußerung als Eigentümer der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen. Er kann die Grundbuch-Umschreibung auf K. bewilligen, der danach den öffentlichen Beweis für seine Eigentümerschaft besitzt und in seinem Eigentum gegen Ansprüche und Rechte Dritter im vollen rechtlich möglichen Umfang geschützt ist.
Anderes Beispiel: W. verkauft eine Liegenschaft an L. Doch W. erklärt dann, die Liegenschaft im Wege mündlicher Abrede als Schenkung von seiner gebrechlichen Mutter erworben zu haben, ohne daß jener Eigentumswechsel (in Spanien rechtlich durchaus möglich, wenn auch mit erheblichen Beweisproblemen behaftet) bislang im Grundbuch dokumentiert worden sei. Die Mutter des W. bestätigt den Sachverhalt. Durch Einigung zwischen W. und L. kommt (außerhalb des Grundbuches) der weitere Eigentumswechsel zustande, indem W. die Liegenschaft nach Erhalt des Kaufpreises ordnungsgemäß an L. übergibt. W. kann aber dem L. keine Grundbuch-Umschreibung bewilligen, es sei denn, der Übergang des Eigentums von der Mutter auf den Sohn würde zuvor im Nachhinein registriert. Sollen die dafür anfallenden Kosten gespart werden, könnte ersatzweise die noch als Eigentümerin eingetragene Mutter des W. die Umschreibung auf L. bewilligen oder dem W. dazu formgerechte Vollmacht erteilen.
Schließlich: Z., eingetragener Eigentümer, verkauft und übereignet eine Liegenschaft an B. und erhält dafür den vereinbarten Kaufpreis. Der Eigentumswechsel hat (auf dem Hintergrund eines privaten Kaufvertrages) beweisbar stattgefunden: B. ist Eigentümer geworden. Er wird aber im Grundbuch als solcher zunächst nicht eingetragen. Z., noch immer eingetragener Eigentümer, verkauft und übereignet die Liegenschaft noch einmal, indem er dem C. eine Umschreibungsbewilligung erteilt, aufgrund derer C. auch eingetragen wird. Als B. davon Kenntnis erhält, beruft er sich auf seinen früheren Erwerb, von dem C. freilich nichts geahnt hat, als er im guten Glauben von Buch-Eigentümer Z. erworben hat. C. ist in seinem Eigentum gegen B. geschützt; B. kann lediglich Schadensersatz gegen Z. geltend machen und den gezahlten Kaufpreis zurückverlangen.

Gefährliche Folgen versäumter Umschreibung

Solange nach einem Eigentumswechsel ein Erwerber nicht als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist, gilt der Veräußerer gegenüber Dritten weiterhin als verfügungsberechtiger Eigentümer der Liegenschaft, auch wenn außergrundbuchlich längst eine Rechtsänderung eingetreten ist. Dritte sind dabei natürliche oder juristische Personen, Behörden, Institutionen und ebenso Banken. Solange also nach einem Eigentumswechsel eine Umschreibung nicht stattfindet, kann der noch eingetragene Veräußerer die Liegenschaft weiterhin belasten oder belasten lassen oder - in betrügerischer Absicht - gar noch einmal oder mehrmals verkaufen. Aber auch ganz ohne betrügerische Absicht und ungewollt können Schwierigkeiten entstehen, wenn etwa Gläubiger des noch eingetragenen Veräußerers auf den Gedanken verfallen, in "dessen" Grundbesitz zu vollstrecken.

Anders als in Deutschland kommt eine Auflassungs- oder Eigentumsverschaffungs-Vormerkung, deren Eintragung dort sofort nach Abschluß eines Kaufvertrages durch den Notar veranlaßt werden würde, um den Käufer vor weiterer (vor allem: vertragswidriger) Verfügung des Verkäufers zu schützen, in Spanien praktisch nicht vor. (Sie kann auch nicht vorkommen, da die Abwicklung der Vertragsleistungen zwischen den Parteien ebenso privat stattfindet wie die Verpflichtungen aus dem Vertrag.) Ein vergleichbarer Schutz des Erwerbers kommt erst nach der Umschreibungsbewilligung in Betracht. Und so kann beim Nichtbestehen auf raschestmöglicher Verfertigung dieser Urkunde erheblicher Schaden entstehen.

Ein Beispiel, keineswegs erdacht: V. verkauft durch privatschriftlichen Kaufvertrag dem K. eine Liegenschaft zu einem bestimmten Kaufpreis, den K. auch bezahlt. K., dem V, die Schlüssel ausgehändigt hat, bezieht die Liegenschaft. K. ist nun (außerhalb des Grundbuchs) Eigentümer geworden. Zur Verfertigung einer notariellen Urkunde kommt es allerdings vorläufig nicht, so daß auch keine Eigentumsumschreibung stattfindet. Inzwischen ist jedoch V. in die Lage geraten, dringend Geld zu benötigen, das nur ein Darlehen ihm bescheren kann. Er wendet sich an die Bank B., die von dem erfolgten Verkauf nichts ahnt, und bietet die Liegenschaft, als deren Eigentümer er nach wie vor eingetragen ist, als Sicherheit an. Die Bank gewährt daraufhin das Darlehen, nachdem V. die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch der längst verkauften und übereigneten Liegenschaft bewilligt hat. K. erfährt davon nichts. Für ihn beginnt erst später, als der Sachverhalt ihm bekannt wird, großer Verdruß. Denn seine Eintragung als Eigentümer eines belasteten Grundstücks kann er nicht wollen, da dann die Belastung gegen ihn wirkte. K. muß also den V. dazu bewegen, vor Bewilligung der Umschreibung für Lastenfreiheit zu sorgen. - Im Fall des Beispiels hat dies elf Jahre gedauert; der V. war über diesen Zeitraum hinweg schlechterdings nicht in der Lage gewesen, das (immerhin wenigstens regelmäßig bediente) Darlehen vorzeitig zu tilgen und die Lastenfreiheit herbeizuführen.

Wer als Eigentümer nicht als solcher in das Grundbuch seiner Liegenschaft eingetragen ist, der sieht ein weiteres markantes Problem vor sich: Er kann (aber eben nur privatschriftlich) verkaufen und (aber eben nur durch Einigung über den Eigentumswechsel und die Übergabe des Vertragsgegenstandes) übereignen. Jedoch kann er seinem Käufer keine Umschreibung bewilligen und damit kein grundbuchlich dokumentiertes, gleichsam vollwertiges Eigentum verschaffen. Denn solches ja kann wegen des beschriebenen Fortschreibungsprinzips (tracto sucesivo) allein der eingetragene Eigentümer.

Nicht selten trifft man zudem in der Praxis auf dramatisch reformbedürftige Fälle, in denen über Jahre hinweg stets wieder nur privat verkauft und übereignet wurde, während der eingetragene Eigentümer längst nicht mehr unter den Lebenden weilt.

Das Grundbuch…

Wie in Deutschland ist das Grundbuch in Spanien ein öffentliches Register, in dem die sogenannten dinglichen Rechte (Eigentumsverhältnisse: dominio) und die ihnen gleichgestellten quasi-dinglichen Rechte (otros derechos reales wie Beschränkungen, Belastungen, Hypotheken, Zwangshypotheken, Versteigerungsvermerke) eingetragen sind oder werden (Art. 605 CC). Der Grundsatz des öffentlichen Glaubens an die Richtigkeit des Grundbuches soll die Sicherheit des Rechtsverkehrs gewährleisten: Wer Eigentum oder sonstige Rechte an einer Liegenschaft erwerben will, soll sich zuvor über das Bestehen dieser Rechte weitestgehend unanzweifelbare Gewißheit verschaffen können. (Aber Achtung: Insofern sich der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches ausdrücklich auf die dinglichen und quasi-dinglichen Rechte bezieht, gilt er in Hinsicht auf andere dort enthaltene Angaben - etwa Größe oder Wirtschaftsart - gerade nicht.)

… in Deutschland

Die Regelungen des deutschen Grundbuchsystems sind wesentlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 873 ff. BGB) und in der Grundbuchordnung (GBO) enthalten; Vorschriften aus anderen Gesetzen treten ergänzend hinzu (z.B. Wohnungseigentumsgesetz: WEG, Zwangsversteigerungsgesetz: ZVG, Insolvenz-Ordnung: InsO). Das Register wird bis auf wenige Ausnahmen (in Baden-Württemberg) bei den Grundbuchämtern der Amtsgerichte für den jeweiligen Gerichtsbezirk geführt. Die Öffentlichkeit des Registers ist eingeschränkt; Zugang erhalten Berechtigte, Notare und deren Bevollmächtigte; bloßes Kaufinteresse einer Privatperson reicht zumeist nicht, um Einsicht zu erlangen - es sei denn, die Einsicht oder ein Auszug würden über einen Notar in Auftrag gegeben.

Jedes Grundstück erhält (wie auch jedes Teileigentum nach WEG) ein eigenes Grundbuchblatt, das aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III besteht. Dabei enthält die Aufschrift die Angabe des zuständigen Amtsgerichts mit der Bezeichnung des Grundbuchbandes und des Blattes. Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über Lage und Größe entsprechend dem Grundstücks-Kataster (Gemarkung, Flur, Flurstück). In der Ersten Abteilung ist der Eigentümer (natürliche oder juristische Person) angegeben, gegebenenfalls auch eine Mehrheit von Eigentümern und ihre Eigentumsverhältnisse untereinander (zum Beispiel "Erbengemeinschaft" oder "Gesellschafter bürgerlichen Rechtes") mit der Angabe der jeweiligen Anteile. Die Zweite Abteilung gibt Auskunft über alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluß eines Kaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug, zum Schutz des Käufers vor vertragswidriger Verfügung des Verkäufers) und Verfügungsbeschränkungen (Insolvenz- und Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrechte, Wohnrechte etc.). Die Dritte Abteilung enthält Belastungen wie Grundschulden, Grundpfandrechte, Hypotheken oder Zwangssicherungshypotheken (die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können).

Änderungen eingetragener Rechte erfolgen im allgemeinen Rechtsverkehr grundsätzlich nach dem Prinzip von Antrag und Bewilligung: Der Rechts-Erwerber beantragt, der Rechtsveräußerer bewilligt die Änderung. Nötigenfalls können Änderungen aufgrund von Urteilen (etwa nach Zuschlag bei Zwangsversteigerungen) oder von Amts wegen (etwa im Falle erforderlicher Berichtigungen) eingetragen werden.

Zum Beispiel: V. veräußert ein Grundstück an E. In der notariellen Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) beantragt E. und bewilligt V. die Umschreibung des Eigentums auf den E. Die Urkunde ist dem Grundbuchamt vorzulegen, das auf ihrer Grundlage die Änderung einträgt. (Nach deutschem Recht kommt - wegen des beschriebenen konstitutiven Charakters der Eintragung - erst damit der Eigentumswechsel zustande.) Weiteres Beispiel: Das Finanzamt hat in ein Grundbuch des S. aufgrund von Steuerschulden von Amts wegen eine Zwangssicherungshypothek eintragen lassen. Schließlich zahlt S., bevor es zum Eintrag eines Zwangsversteigerungsvermerks kommt. Er beantragt dann die Löschung der Belastung, die das Finanzamt bewilligen muß, damit das Grundbuchamt die Löschung vornehmen kann.

Anträge auf und Bewilligungen von Rechtsänderungen im Grundbuch bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung nach der Formvorschrift des § 311b BGB (§ 313 BGB bis zum 31.12.2001). Nachrichten über durchgeführte Änderungen werden vom Grundbuchamt allen davon betroffenen Parteien zugestellt, gegebenenfalls zu Händen des amtierenden Notars.

Rechtsänderungen im Grundbuch lassen sich zurückverfolgen, nicht selten sehr weit. Wird auch in der Praxis gar bisweilen von einer Löschung von Rechten gesprochen, so bleibt der jeweilige Eintrag auf dem Blatt dennoch erhalten: Zeichen des Erlöschens eines Rechtes ist die Rötelung, das heißt: die rote Unterstreichung des durch einen neuen ersetzten Eintrags. Jede Änderung ist zudem mit dem Änderungsgrund (Antrag/Bewilligung mit Datum) versehen, dessen Einzelheiten man in der dem Blatt zugehörigen Grundakte als Urkunde auffinden kann.

… in Spanien (Registro de la propiedad)

Die Regelungen des spanischen Grundbuchsystems ergeben sich dem Grundsatz nach aus dem spanischen Zivilgesetzbuch Código Civil (Art. 605 - 608), der die Einzelheiten der Registerführung (Art. 608 CC) dem Hypothekengesetz aufgibt (Ley Hipotecaria vom 8.2.1946: LH, mehrfach novelliert). Das jeweils zuständige Registro hat seinen Sitz beim erstinstanzlichen Gericht der Gemeinde, in deren Bezirk die gegenständliche Liegenschaft sich befindet.

Jedes (städtische wie ländliche) Grundstück (wie auch jedes Teileigentum nach dem spanischen Wohnungseigentums-Gesetz: Ley de la propiedad horizontal: LPH) erhält nach spanischem Recht ein eigenes Grundbuchblatt. In manchen ländlichen Gebieten sind die Grundbücher aber bisweilen noch nicht vollständig ausgebildet.

Die Grundbuchblätter sind - anders als aus Deutschland gewohnt - nicht in Abteilungen unterteilt, was zu einer gewissen Unübersichtlichkeit führt und ein rasches Überschauen erschwert. Laufende Eintragungen (gleich, welcher Art) sind mit Ziffern numeriert; bei erforderlich werdenden Zwischen-Eintragungen werden die Ziffern mit Buchstaben versehen. Randnotizen (notas maginales) sollen den Überblick erleichtern. Beispiel: Ein Grundbuchblatt enthält Einträge mit den laufenden Nummern 1. bis 8., als mit einiger Verspätung die Bewilligung einer Hypotheken-Löschung eintrifft, die zeitlich und sachlich nach den Eintrag mit der Nummer 5. gehört. Sie erhält die Nummer 5a., wird aber im Anschluß an die laufende Nummer 8. eingetragen. Die gelöschte Hypothek erhält zudem einen Randvermerk (nota marginal), der zwecks einfacherer Auffindbarkeit auf die nach der Nummer 8. auftauchende Eintragung 5a.hinweist.

Das Register besitzt den Charakter der Öffentlichkeit und kann bei berechtigtem Interesse eingesehen werden (Art. 607 CC; Art. 221 LH). Berechtigtes Interesse wird stets ohne weiteres angenommen, wenn Berechtigte (Eigentümer oder sonstige Rechtsinhaber wie etwa Nießbraucher oder kreditierende Banken), Behörden oder Notare die Einsicht beantragen. Auch Rechtsanwälte, bei denen Mandanten-Auftrag unterstellt wird, können das Grundbuch ohne weiteres einsehen.

Selbst Privatpersonen, die als Kaufinteressenten auftreten, erhalten - nach Ermessen des Grundbuchpflegers - in aller Regel die begehrte Auskunft (Art. 222,1 LH). Dazu ist beim Amt ein Antragsformular auszufüllen, in dem sich der Antragsteller mit seinem Ausweisdokument identifiziert, den Zweck der Einsicht angibt und die Liegenschaft hinreichend bezeichnet. (Die Angabe der Adresse genügt dabei nicht; benötigt wird die Register-Nummer (datos registrales) oder wenigstens die Finca-Nummer; hilfreich ist es zudem, den Namen des derzeitigen Eigentümers anzugeben.)

Innerhalb von vier bis sieben Werktagen erhält der Antragsteller daraufhin vom Grundbuchamt einen Register-Auszug - je nach Antrag als einfache Abschrift (nota simple) oder (vielleicht länger dauernd) beglaubigte Abschrift (certificacón registral) gemäß Art. 222,2 LH, wobei das rechtliche Gewicht vom Amt jeweils entsprechend zu kennzeichnen ist. Der eingetragene Eigentümer erhält keine Nachricht über die erfolgte Anfrage.

Die kostengünstigere nota simple, für deren Irrtumsfreiheit das Grundbuchamt nicht haftet, besitzt lediglich informativen Charakter (valor puramente informativo: Art. 222,5 LH) und gibt nur den aktuellen Stand der Eintragungen wieder, reicht aber zur Absicherung im Vorfeld eines Kaufvertrages meist vollkommen aus. Die certificación registral gilt als beweiskräftiger, also gerichtsverwertbarer Nachweis des gesamten Grundbuchblatt-Inhaltes und ist als öffentliche Urkunde vom Grundbuchbeamten (registrador) zu unterzeichnen; für eventuelle Fehler haftet das Grundbuchamt nach den Bestimmungen des Rechtes über den Schadensersatz (Art. 226 LH).

Der Grundbuch-Auszug - gleichgültig, welchen rechtlichen Gewichtes (Art. 222,2 LH) - enthält die folgenden Angaben (Art. 222,5 LH): 1. Beschreibung des Grundstücks (descripción) mit Grenzen, Grundstücksgröße und Maß der überbauten Fläche; 2. eingetragener Eigentümer (titulares actuales) oder deren Mehrheit mit Angabe der Anteile (handelt es sich um eine Gesellschaft - etwa eine S.L. -, so bleiben Gesellschafter und Geschäftsführer unbenannt, also anonym); 3. Art des Erwerbs (etwa: compraventa, also Kauf/Verkauf); 4. Datum der Eintragung (fecha de la inscripción); 5. Belastungen (cargas).

Auch der Stand des Antrags-Eingangsbuches (Libro Diario, Libro de Entrada: nach Werktagen geführt) kann (nötigenfalls gar im Eilverfahren, also per Fax oder E-mail) abgefragt werden (Art. 222,9 LH) - besonders sinnvoll bei unmittelbar bevorstehender Umschreibungsbewilligung: Hier nämlich würden (eventuell durchführungshemmende oder -widrige) Vormerkungen (asientos de presentación) für jüngst beantragte Rechtsänderungen auftauchen, zum Beispiel für zwischenzeitlich vorangemeldete, jedoch noch nicht eingetragene Belastungen oder Pfändungen oder gar Umschreibungsbewilligungen zugunsten Dritter (etwa bei betrügerischem Mehrfachverkauf).

Jedes spanische Grundbuchblatt kann von jedem spanischen Grundbuchamt aus in der beschriebenen Weise eingesehen werden, unabhängig von der Lage des betroffenen Grundstücks (Art. 222,8 LH). Für diejenigen, denen ein berechtigtes Einsichts-Interesse regelmäßig unterstellt wird, besteht auch die Möglichkeit elektronischen Zugangs (geregelt im als bis bezeichneten Zusatz des Art. 222 LH).

Im Gegensatz zum deutschen Grundbuch werden in spanischen Grundbuchämtern keine Grundakten geführt, in denen die Umschreibungsbewilligungen chronologisch gesammelt würden. Die jeweilige Urkunde geht mit Erledigungsvermerk vom Register an denjenigen zurück, der sie vorgelegt hatte. Die Vorgeschichte des aktuellen Standes beschränkt sich damit auf den Inhalt des Blattes und die dort zu den Urkunden eingetragenen Angaben (Notariat, Datum, Urkunden-Nummer). Will man näher nachforschen, muß man sich auf oftmals mühsame Dokumentensuche begeben, wobei die Notariate ihre Archive erfahrungsgemäß ungern öffnen.

Öffentliche Urkunde (Escritura pública)

Änderungen eingetragener Rechte erfolgen im spanischen allgemeinen Rechtsverkehr grundsätzlich aufgrund einer Umschreibungsbewilligung, die der Rechtsinhaber zugunsten des Rechtserwerbers abgibt. Wegen der weitreichenden Bedeutung des Grundbuches (Schutz des eingetragenen Eigentums gegen Dritte, Grundsatz des öffentlichen Glaubens, Sicherheit im Rechtsverkehr) bedarf die Umschreibungsbewilligung der notariellen Form, wie sie für (im vorbeschriebenen Sinne) öffentlich wirksame Änderungen an dinglichen Grundstücksrechten im Art. 1.280 CC vorgesehen ist. Die notarielle Urkunde über eine Umschreibungsbewilligung wegen Kaufes/Verkaufes heißt Escritura pública de compraventa (Öffentliche Niederschrift über Kauf/Verkauf). Diese Niederschrift entsteht üblicherweise, sobald die im Kaufvertrag (privatschriftlich) eingegangenen Verpflichtungen der Parteien (Kaufpreiszahlung, Übereignung) erfüllt sind. Die Escritura dient somit nicht der Abwicklung des Erwerbs, sondern der Eintragung der erfolgten Abwicklung im Grundbuch.