Immoblienrecht von Michael Wieseler

Immobilien ohne Tücken (I)

Der Fall der Eheleute F.

Das Objekt der Begierde
Und endlich ist sie doch noch gefunden - die schmucke Villa mit Traumblick auf das Meer, herrlichem Grundstück und dem kleinen separaten Gästehaus für Kinder, Enkelkinder und sonstigen lieben Besuch. Was für ein unbeschreibliches Glück!
Mehr als zwei Wochen hat die Suche bei diesem dritten darauf verwendeten Inselbesuch noch einmal gedauert. Wieder haben die Eheleute F. bunte Scharen von Maklern kennengelernt, darunter solche und solche, wie überall. Wieder ist Tag um Tag prall mit Besichtigungstouren ausgefüllt gewesen, von morgens bis abends. Und wenigstens drei Dutzend Liegenschaften hat das Paar, beide knapp vor dem Ruhestand, schon wieder kennengelernt, als sich erneut jene bereits bekannte innere Müdigkeit einstellt, die bei enttäuschten Suchenden unweigerlich irgendwann aufkommt. Die Zeit bis zum geplanten Heimflug wird wohl auch diesmal nicht reichen, das Ersehnte und Geeignete zu finden? Schluß! - Die verbleibenden Tage wird man genießen: Teide, Masca, Wasser, Sand und Sonne. In drei Monaten dann auf ein Neues!
Eher widerwillig, wenigstens gelangweilt, folgt das Paar einem überzeugungskräftigen Makler zum nun wirklich "allerletzten" Termin. Gottseidank, wird man später vorläufig sagen. Denn was der junge Mann ihnen dort zeigt, das wird sofort und unmittelbar zum Objekt der Begierde.

Ein schneller Vertrag
Fünf Tage nur noch Zeit! Nun heißt es: sich sputen! Doch der Makler arrangiert die Dinge mit bemerkenswerter Schnelligkeit und Effizienz. Bereits am folgenden Abend wird die zehnprozentige Anzahlung geleistet, und es wird privatschriftlich ein Kaufvertrag geschlossen: Restzahlung, notarielle Beurkundung und Übergabe der Villa vier Monate später. - Drei Tage bleiben für den Strand. Das Drama hat begonnen.
Zunächst freilich scheint alles glattzugehen. Die Eheleute F. schaffen den Restkaufpreis auf das eigens zu diesem Zweck in Arona eingerichtete Konto, übergeben dem freundlichen und offenkundig hoch zufriedenen Verkäufer beim Notar vereinbarungsgemäß und termingerecht einen bankbestätigten Scheck sowie einen beachtlichen Stapel Bargeld - und unterschreiben gemeinsam mit ihm und dem Notar die öffentliche Kaufvertrags-Urkunde (escritura pública de compraventa) in spanischer Sprache.
Ehepaar F., zu jenem Zeitpunkt (und bis heute) glücklich, sich im Supermarkt unter Zuhilfenahme von Händen und Füßen halbwegs erklären zu können, versteht davon kaum ein paar Worte. Ähnlich ergeht es dem Verkäufer trotz seines siebzehnjährigen Lebens auf der Insel. Vorausschauend hat deswegen der Makler jemanden herbeigebeten, der vor dem Erscheinen des amtierenden Notars den Kaufvertragsparteien den Vertragsinhalt - tja: übersetzt? Ach nein: wohl eher nach (wessen?) Gutdünken erläutert.
Nach Erstellung der escritura werden die beiden Exemplare des Privatvertrages absprachegemäß vernichtet. Schließlich, so hieß es bei Unterschrift zur Begründung, hätten die ja den tatsächlichen Kaufpreis enthalten, während in der notariellen Urkunde aus Gründen der Steuer-Ersparnis nur eine deutlich niedrigere Summe ausgewiesen sei. Und diese Tatsache soll sich im Nachhinein natürlich niemals offenlegen lassen. Zwar droht nicht - wie nach deutschem Recht - die vollkommene Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts; es drohen aber Nachbesteuerung und drastische steuerstrafrechtliche Folgen.

Weitreichende Konsequenzen
Wenige Tage später zieht Ehepaar F. ein in seine schmucke Villa mit dem Traumblick, dem herrlichen Grundstück und dem Gästehaus für die bereits anreisenden Kinder, Schwieger-Kinder und Enkel. Daß ihnen das Gästehaus gar nicht gehört, wissen sie da noch nicht. Und daß das erworbene herrliche Grundstück keineswegs runde 1.400 Quadratmeter mißt (wie Makler und Verkäufer übereinstimmend behauptet haben, wie es in dem als Beweismittel jedoch nicht mehr vorhandenen Privatvertrag beschrieben war und wie es nach Augenschein den Abgrenzungen in der Natur auch zu entsprechen scheint), sondern gerade knapp 900, davon haben sie ebenfalls keinerlei Ahnung.
Wie hätten sie auch, an deutsche Rechtsverhältnisse ihr Leben lang gewöhnt, auf den Gedanken kommen sollen, daß der Verkäufer schlicht und einfach eine an sein Grundstück angrenzende öffentliche Grünzone in die Ummauerung seiner Liegenschaft einbezogen und damit unrechtmäßig vereinnahmt hat? Und daß er auf diesem fremden Grund und Boden, nämlich dem unveräußerbaren Eigentum der Gemeinde, das besagte Gästehaus hat errichten lassen? Und ohne Baugenehmigung, wie sich von selbst versteht? - Daß sie ihren Kindern und Enkeln und sonstigen lieben Besuchern in einem (unheilbar rechtswidrigen) Schwarzbau Logis bieten, erfahren die Eheleute F. erst sehr viel später und nur aufgrund eines Zufalls.

Unbekannte Rechts- und Sachmängel
Es ist aber davon auszugehen, daß viele andere Eigentümer die möglicherweise zweifelhaften rechtlichen Verhältnisse der von ihnen bewohnten Liegenschaften bis heute gar nicht oder zumindest nicht hinreichend kennen. Und daß vielen dazu geeigneten, weil unkundigen Erwerbern nach wie vor die etwa bestehenden Sach- und Rechtsmängel der ihnen angebotenen Immobilien so lange verschwiegen werden, bis es zu spät ist.
Vor dem Abschluß des Kaufvertrages eine zusätzliche Woche im selbst teuersten Hotel der Insel zu verbringen und eine Neubuchung der Flüge (gar erster Klasse) vorzunehmen, um für eine angemessene Prüfung der Sachlage Ruhe zu haben, das wäre für die Eheleute F. viel günstiger ausgefallen als der Schaden, der ihnen durch ihren übereilten Sprung ins Immobilien-Abenteuer nun entstehen könnte: Zwar hat die Gemeinde bisher weder die Herausgabe des unrechtmäßig angeeigneten Grundstücks verlangt noch eine Abriß-Verfügung für das illegal errichte Gästehaus erlassen; man hat aber bereits in großem Umfang Luftaufnahmen gefertigt, die es erlauben, demnächst den tatsächlichen Baubestand mit den genehmigten Projekten und mit den Katasterplänen abzugleichen. Und dann?

Das Elend mit der Sprache
Man wird einwenden, die korrekten Grundstücks-Angaben hätten doch (wenn schon nicht aus dem Privatvertrag, so doch wenigstens) aus der öffentlichen notariellen Urkunde hervorgehen müssen. Und dieser Einwand trifft natürlich zu. Zudem unterhält das Königreich Spanien ein Grundbuchsystem (registro de la propiedad), das dem deutschen nicht unähnlich ist. Für jede Liegenschaft besteht ein Grundbuchblatt, das Auskunft gibt über den Bestand (Grundstücksgröße, Abgrenzungen zu den Nachbargrundstücken, aufstehende Bauten und deren Umfang), über den (oder die) eingetragenen Eigentümer sowie über Verfügungsbeschränkungen (Dienstbarkeiten, Servitute) und Lasten (Hypotheken, Zwangshypotheken, eventuell Pfändungen).
Im Fall der Eheleute F. hatte eine aktuelle Abschrift des Blattes auch vorgelegen und dem Notariat als Grundlage für die Vertragsvorbereitung gedient. In Übereinstimmung mit dem Grundbuch - und übrigens sogar, wie sich später herausstellte, in Übereinstimmung mit derjenigen escritura, durch die seinerzeit der gegenwärtige Verkäufer selbst erworben hatte -wies die notarielle Urkunde brav die bereits erwähnten knapp über 900 Quadratmeter sowie ein (!) aufstehendes Wohnhaus aus. Die restlichen Quadratmeter wurden mitsamt dem zweiten Gebäude kurzerhand hinzuübersetzt, und das ist bei sprachunkundigen Opfern überaus einfach. Uns später kaum zu beweisen.
Insofern nämlich die Zahlenangaben (Grundstücksquadratmeter, Quadratmeter der Wohnfläche und meist auch der Kaufpreis) in notariellen Urkunden fast immer nur in Worten und nur höchst selten in Ziffern (oder auch nur zusätzlich in Ziffern) aufgeführt werden, müßte man wenigstens die spanischen Zahlwörter beherrschen, um sich hier zurechtzufinden. Aber auch das genügt nicht unbedingt, wenn man die Sprache nicht hinreichend versteht - und so auf einen Übersetzer angewiesen ist, dessen Qualifikation und insbesondere Neutralität zumeist durch nichts und niemanden geprüft und gewährleistet wird.
Wörtliches Zitat aus einem notariellen Wohnungs-Kaufvertrag: "El APARTAMIENTO… tiene una superficie de SETENTA Y CUATRO METROS con SESENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS de los que TRECE METROS con CINCUENTA Y CUATRO DECIMETROS CUADRADOS forman una terraza cubierta…" Einem wiederum durch einen Makler beigebrachten Übersetzer gelang es, diesen Vertragspassus den wiederum vollkommen sprachunkundigen Käufern wie folgend nahezubringen: "Das Apartment hat eine Wohnfläche von 74,76 Quadratmetern, dazu eine überdachte Terrasse von 13,54 Quadratmetern" - mithin 88,3 Quadratmeter; man war es zufrieden. Was es mit der Wendung "de los que" (nicht: "dazu", sondern: "von denen") auf sich hatte - daß nämlich die Fläche von 74,76 Quadratmetern um die Terrassenfläche zu reduzieren gewesen wäre, so daß eine reale Wohnfläche von nur 61,22 Quadratmetern tatsächlich gekauft wurde -, nun: Von diesen Feinheiten erfuhren die Gefoppten erst anläßlich des Wiederverkaufs, sechs Jahre später.